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    索引號 bxzf11-2019-000716 主題分類 其他
    發布機構 彬州市人民政府 公開日期 2019-09-02
    文號 彬政發〔2019〕12號 主題詞 印發 不動產 歷史遺留問題 處理辦法 的通知
    關于印發彬州市不動產登記歷史遺留問題處理辦法的通知

    各鎮人民政府,大佛寺古鎮管委會,市人民政府各工作部門、直屬事業單位、派出機構:

    《彬州市不動產登記歷史遺留問題處理辦法》已經市政府第七次常務會議研究同意,現印發給你們,請認真貫徹執行。

    彬州市人民政府

    2019年9月2日

    (此件公開發布)

    彬州市不動產登記歷史遺留問題處理辦法

    為了妥善解決全市國有建設用地上不動產登記歷史遺留問題,明確不動產物權歸屬,切實維護群眾合法權益,化解社會矛盾糾紛,根據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國城鄉規劃法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《不動產登記暫行條例》(國務院令第656號)、《不動產登記暫行條例實施細則》和《經濟適用住房管理辦法》(建住房〔2007〕258號)等法律法規規章,結合我市實際情況,特制定本辦法。

    一、處理原則

    (一)依法依規,維護公平。凡法律法規明令禁止的,不納入處理范圍。建立處理歷史遺留問題工作防錯機制,防范引發新的矛盾,維護社會公平正義。

    (二)尊重歷史,實事求是。主要依據建設行為發生時的法律法規政策處理歷史遺留問題,有關規費可以按當時的政策標準收取。

    (三)寬嚴有度,分類處理。區分不同時期、不同類型歷史遺留問題,按照形成時間分階段確定處理政策,有效推動問題解決。

    二、處理范圍

    2015年3月1日《不動產登記暫行條例》施行前,彬州市城區及建制鎮已開發建成且銷售或投入使用的不動產,因規劃、用地、建設、消防、征遷安置等手續不全,欠繳土地出讓金及相關稅費、規費,開發建設單位注銷、企業法人失聯等各種歷史原因,造成不動產相關權利人的房屋所有權證和國有土地使用權證無法辦理的,列入歷史遺留問題處理范圍。

    三、處理辦法

    (一)有房屋所有權證無國有土地使用權證的不動產登記。

    1.依法取得城鎮性質房屋所有權證,未查到土地權屬來源文件或無相關土地權屬檔案資料的,房屋權利人申請轉移、抵押等不動產登記的,依據權籍調查結果,符合登記條件的予以登記。

    2.依法取得房屋所有權證,土地有劃撥權屬來源文件未辦理國有劃撥土地使用權證,房屋權利人申請轉移、抵押等不動產登記的,按現房屋權利人擁有國有劃撥建設用地使用權及房屋所有權予以登記。

    (二)已購公有住房、房改房、集資房、安居房不動產登記。

    1.對于符合上市交易條件,原土地使用權利人同意,且土地性質為劃撥用地的已購公有住房、房改房、集資房、安居房等不動產,已經取得房屋所有權證,根據《咸陽市已購公有住房和經濟適用住房上市交易管理暫行辦法》的規定,買賣時買方按不動產成交價的1%繳納土地出讓金,成交價以稅務部門認定的計稅價(以下簡稱計稅價)確定,市自然資源局憑稅務部門出具的計稅單收繳土地出讓金,土地使用年限和起始終止日期統一按該小區第一戶補交出讓金的使用年限和日期為準,為了提高辦事效率,不再辦理審批手續和簽訂土地出讓合同。

    2.在原劃撥土地用途為教育、醫療衛生、辦公、工業、商業、綜合用地等用途的宗地內已建的已購公有住房、房改房、集資房、安居房,可將這部分住宅用地從原有宗地中分割出來,土地用途記載為住宅用地,使用權類型記載為劃撥,剩余部分仍維持原用途。宗地權利人或宗地使用管理單位應積極配合做好宗地分割和國有建設用地使用權轉移登記工作。在宗地分宗完成前,自然資源部門應以登記為共有宗地的方式開展不動產登記。

    3.已購公有住房、房改房、集資房、安居房共用宗地分割時,對無用地審批手續宗地面積確定:

    (1)有小區封閉界線的,以小區封閉界線確定宗地面積;

    (2)無小區封閉界線的,由不動產測繪機構按獨棟樓進行實地勘測,并按實際情況進行輻射(高層可按5米、多層按2米確定)。

    4.行政事業單位、國有企業為改善職工住房建設的集資房、安居工程等,已出售給職工但未辦理土地、房屋登記且符合《彬州市城市總體規劃》的,由市住建局負責組織竣工驗收后,按經濟適用房辦理不動產登記。由建設單位或者建設單位主管部門負責收集資料辦理不動產首次登記,購房者憑購房合同(協議)或房款繳納憑證及建設單位的確認證明,辦理產權證。其房屋上市交易時,按本條第1款規定辦理。

    (三)城鎮居民劃撥土地上自建房的不動產轉移登記。

    居民自建房小區土地使用年限和起始終止日期統一按該小區第一戶補交出讓金的使用年限和日期為準,國有建設用地上的居民自建房,國有建設用地性質為劃撥土地,已辦理房產證、土地證,申請辦理轉移登記的,由權利人申請補辦土地出讓等相關審批手續,并足額繳納土地出讓金及相關稅費、簽訂土地出讓合同后,按程序辦理不動產轉移登記。未做權籍調查的,由不動產登記機構按照規定組織權籍調查并辦理落宗手續。

    (四)行政事業、企業單位辦理不動產登記。

    行政事業、企業等單位的辦公用房,因房屋建設過早,未辦理《建設工程規劃許可證》、竣工驗收等相關手續的,由市自然資源局、住建局等有關部門分別出具相關證明文件,提交聯席會議研究解決后,不動產登記機構辦理不動產登記手續。

    (五)其他各類不動產登記。

    1.房地用途不一致問題 。

    不動產統一登記前,房屋和土地均已登記但用途不一致的,原則按照現在實際用途辦理登記。有證據證明原審批用途登記有誤的,依審批文件辦理更正登記。

    2.房地權利人不一致問題。

    對已分別辦理土地、房屋登記手續,房屋發生轉讓并由買賣雙方當事人按規定申請辦理了轉移登記,但未及時申請辦理土地變更登記,造成房地權利人不一致,現房屋權利人申請房地一體登記的,不動產登記機構應核實有關情況,尊重房屋交易事實,按有關規定將原證收回,由雙方當事人簽署知悉該情況的具結書后,予以重新登記。如因原權利人下落不明等原因確實無法提供原土地使用證的,由不動產登記機構在所在地及市級媒體公告原土地證作廢,再辦理房地統一登記手續。

    3.房地坐落不一致問題。

    房屋所有權證、國有土地使用證記載的坐落不一致的,以地名文件為準,對于無地名證明文件的,按照房屋所有權證的坐落記載。

    4.宗地實際測量面積與土地批準面積不一致的問題。

    (1)已取得房屋所有權證,宗地原四至、界址和批準文件一致,實際測量面積與批準面積不一致的,因原采用鋼尺等簡便方式進行測量的數據與現行測量工具測量的數據之間有誤差,辦理不動產登記時,以實際測量面積為準,但需按照本款第(3)點規定辦理。

    (2)住宅小區實際用地面積超過批準面積,尚未登記辦理確權手續的,在符合城市規劃、房屋整體結構安全的前提下,由市自然資源局執法監察部門對原開發商按照有關規定予以處罰;按規定可補辦相關手續的,由原開發商補辦用地手續和規劃調整手續后,不動產登記機構按照調整后的實際宗地界線給予辦理不動產登記。

    (3)土地使用權人為個人的單體私宅用地,實際用地面積和用地審批面積的誤差在3%內,且誤差總面積不超過 5 平方米的,認定為測量誤差,按其實際用地面積進行不動產登記;土地使用權人為開發企業或單位的開發項目,實際用地面積和用地審批面積的誤差在 1%內,且誤差總面積不超過 60 平方米的,認定為測量誤差,按其實際用地面積進行不動產登記。其他情況按照“少不補,多處罰”的原則辦理,對于超占的用地面積,市自然資源局依法依規進行處理,限期補辦相關手續。

    5.同一住宅小區涉及多宗土地房屋跨宗且土地使用權年限不一致的問題。

    (1)房屋已登記到業主名下的,同一住宅小區涉及多宗土地房屋跨宗,但土地使用權年限不一致的,在辦理登記時將所屬土地合并為一宗地,按照讓利于民的原則,以剩余年限長的作為登記時限。

    (2)為避免以后出現土地使用權年限不一致的問題,自本處理辦法實施之日起,市住建局在受理房屋報建手續時,若發現同一小區所占用的土地使用權年限不一致的暫緩報建,報建單位需到市自然資源局補辦“統一土地使用權年限”手續后,再給予辦理報建手續。

    在本處理辦法實施之前已經批準報建但尚未辦理首次登記的,需補辦“統一土地使用權年限”手續后,再給予辦理首次登記手續。市自然資源局在辦理首次登記手續后,應將相關情況及時反饋給市住建局備案存檔。

    (3)已辦理國有用地使用權證,原土地用途為綜合用地(商業及居住綜合用地50年使用期限)。為維護房屋買受人合法權益,原土地使用權人申請調整土地用途和使用年限的,經市自然資源局委托評估機構評估調整用途和使用期限需要繳納的土地使用權價款,申請人繳清需補繳的使用權價款后,辦理土地變更登記。但調整土地使用年限不得超過國家規定。

    6.已辦理國有用地使用權證,未辦理房屋所有權證的不動產登記問題。

    已辦理土地使用權證,未辦理房屋所有權證的,申請辦理不動產登記時,需提交《建筑工程規劃許可證(正本)》、《建設工程竣工驗收備案表》。屬歷史建房不能提供上述證明材料,土地使用權人為單位的,可依據市自然資源局和住建局分別出具的建設工程符合規劃證明、建設工程竣工證明辦理;土地使用權人為個人的,且為自建住宅,可由建設單位或個人出具第三方評估機構出具的房屋整體結構安全報告,對符合條件的,市自然資源局應根據土地使用權人的申請,及時出具相關規劃證明。

    7.國有劃撥土地房屋所有權證辦理抵押登記問題。

    對購房人憑房屋所有權證申請辦理不動產抵押登記,土地使用權類型性質為國有劃撥用地的,在辦理不動產抵押權登記時,不動產登記機構應將有關情況及時告知相關當事人。同時,要在不動產登記簿及不動產登記證明附記欄內注記“該不動產的土地使用權為國有劃撥土地使用權,依法拍賣該房地產,或通過其他方式依法實現抵押權時,應優先補繳土地出讓金后,抵押權人方可受償。”

    8.原權利人無法履行法定義務的不動產登記問題。

    (1)原權利人產權來源合法,交易轉讓后,原權利人因死亡或遷移后無法聯系的,需在政府門戶網站發布不動產轉移權利人缺失公告,同時在不動產所在地張貼公告,公告時限30天,公告期滿無異議或異議不成立的予以登記。

    (2)原企業因破產、解散后原權利主體消失,不能協助辦理不動產登記的,由市不動產登記局組織調查。產權來源清晰、合法,且有上級主管部門的,由該上級主管部門出具產權來源證明,購房者須出具相關承諾,由購房者憑原購房合同或買賣協議申請辦理不動產登記。無主管單位或沒有合法的權屬來源證明的,需在政府門戶網站發布不動產轉移權利人缺失公告,同時在不動產所在地張貼公告,公告時限30天,公告期滿無異議或異議不成立的予以登記。

    9、依據相關法律規定對“小產權房借不動產登記合法化”的要求 ,不予登記。

    10、對市自然資源局確認的不符合規劃的違法建筑,不予辦理不動產登記。

    四、工作要求

    (一)加強組織領導。建立彬州市不動產登記歷史遺留問題聯席會議制度,市政府主管領導為召集人,市自然資源局、住建局、財政局、稅務局、司法局、行政審批局主要負責人為成員,聯席會議下設辦公室,辦公室設在市自然資源局,市自然資源局主要負責同志兼任辦公室主任,負責日常工作。聯系會議原則上每季度召開一次,研究解決我市不動產登記歷史遺留問題。對辦法中未盡事宜,由聯系會議辦公室按照“一事一議”的方式報聯席會議研究解決。

    (二)強化部門職責。各成員單位要密切配合、各司其職、依法履職;要建立健全跟蹤管理和監管責任制度,防止前清后犯現象;要加大違法行為查處力度,對擅自增加容積率、改變規劃用途等違法違規行為,督促限期整改,將違法違規企業列入失信主體“黑名單”。

    (三)嚴肅責任追究。領導小組辦公室要定期對各成員單位監管處置工作情況進行檢查指導,協調解決推進過程中存在的困難和問題。同時,對處理歷史遺留問題過程中不作為、慢作為和亂作為的現象,報領導小組聯席會議審議同意后,依規依紀問責。

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